L’inflation du logement s’aggrave. Le programme « Build Back Better » de Biden aidera-t-il les locataires et les acheteurs ?

Que vous cherchiez à louer ou à acheter une maison, une chose est vraie : elle est devenue beaucoup plus chère.

La dernière édition de l’indice des prix à la consommation a révélé que le rythme de l’inflation a atteint un niveau record en 31 ans, l’indice ayant augmenté de 0,9 % en octobre. Les coûts du logement sont l’un des principaux moteurs de la hausse du coût de la vie en Amérique.

Le sous-indice du logement a augmenté de 0,5% le mois dernier, représentant environ un cinquième de la hausse de l’indice plus large. Cela reflète en partie la façon dont l’indice est pondéré, puisque les coûts liés au logement consomment généralement une grande partie du budget d’un ménage.

Notamment, le gouvernement utilise des méthodes quelque peu inhabituelles pour évaluer l’inflation dans le logement, et l’indice des prix à la consommation peut être lent à se redresser en raison de la hausse des prix des logements et des loyers. Néanmoins, une myriade d’autres rapports ont souligné que le coût des abris avait augmenté ces dernières années, et en particulier pendant la crise du COVID-19.

La question est de savoir si les politiques proposées dans le plan Reconstruire en mieux résoudront suffisamment les problèmes liés à l’offre pour contrer cette forte demande.

La dernière édition du Real House Price Index de la compagnie d’assurance titres First American Financial Corp. a indiqué que l’abordabilité du logement avait chuté de près de 17% au cours de la dernière année en août, en grande partie en raison d’une augmentation record de 20,7% des prix nominaux des maisons au cours du passé. année.

L’indice First American cherche à mettre les prix nominaux des maisons dans leur contexte, en tenant compte des taux hypothécaires et de la croissance des salaires, pour saisir l’abordabilité globale de l’achat d’une maison. Avec les taux hypothécaires qui devraient augmenter et la croissance des salaires ne devrait pas suivre le rythme, les inquiétudes grandissent quant au fait que certains Américains pourraient finir par être exclus du marché du logement.

Les choses ne vont pas beaucoup mieux sur le marché de la location non plus. Les deux dernières années ont représenté des montagnes russes pour les locataires et les propriétaires. Le début de la pandémie a vu de nombreuses personnes quitter les quartiers urbains riches pour louer ou acheter des maisons en banlieue ou en périphérie. Dans les quartiers moins riches, les pertes d’emplois et les perturbations ont entraîné une plus grande concurrence pour le logement, car les gens ont été déplacés de leur lieu de résidence. Par conséquent, les loyers ont en fait augmenté dans ces zones, selon une étude.

L’appréciation des loyers s’est produite au rythme le plus rapide jamais enregistré en 2021, selon les données de Apartment List.

Mais en 2021, l’histoire a été celle d’une hausse des loyers. Depuis janvier, le loyer médian national a grimpé de 16,4%, selon les données de Apartment List. Comparativement, entre 2017 et 2019, la croissance des loyers de janvier à octobre n’a été en moyenne que de 3,2 %. Certains marchés ont vu les loyers commencer à baisser ces dernières semaines, mais les loyers globaux continuent d’augmenter dans tout le pays, bien qu’à un rythme plus lent.

“Bien que la pandémie ait créé une certaine mollesse sur le marché de la location l’année dernière, 2021 a apporté la croissance des loyers la plus rapide que nous ayons jamais enregistrée dans nos données”, a noté l’équipe de recherche d’Apartment List dans le rapport sur les loyers.

L’administration Biden a signalé que l’inflation est un défi que le gouvernement fédéral doit relever, et les démocrates ont suggéré qu’un plan de dépenses sociales « Reconstruire en mieux » contribuerait à freiner la hausse des coûts.

Dans un communiqué mercredi, Biden a déclaré que l’inversion du rythme rapide de la hausse de l’inflation était « une priorité absolue » pour lui, mais il a ensuite cité la hausse de la valeur des maisons comme preuve de la reprise de l’économie après COVID-19. Cependant, les experts en politiques et les économistes affirment que le plan Reconstruire en mieux n’est pas garanti pour réduire l’inflation et pourrait en fait aggraver les choses à la marge.

Comment « Reconstruire en mieux » aborde le logement

Au total, la dernière version du Build Back Better Act qui a été publiée début novembre par le Comité des règles de la Chambre des représentants comprend plus de 150 milliards de dollars de financement pour le logement abordable et les programmes de développement communautaire. Ceci comprend:

  • 65 milliards de dollars d’investissements dans l’infrastructure du logement public aux États-Unis.
  • 10 milliards de dollars d’aide à la mise de fonds pour les propriétaires de première génération.
  • Environ 5 milliards de dollars pour des prêts hypothécaires subventionnés à taux fixe sur 20 ans pour les ménages à faible revenu.
  • 24 milliards de dollars de financement pour les bons de logement, dont 15 milliards de dollars iraient aux ménages à très faible revenu et 7,1 milliards de dollars aux ménages à risque de sans-abrisme ou aux survivants d’agression sexuelle, de violence domestique ou de traite.
  • 15 milliards de dollars pour le Housing Trust Fund et 10 milliards de dollars pour le programme de partenariat d’investissement HOME pour soutenir la construction de logements abordables et compenser le coût du loyer.
  • 2 milliards de dollars pour les logements locatifs ruraux.
  • Financement d’un programme de subventions compétitif où les communautés peuvent recevoir de l’argent du gouvernement fédéral si elles réforment les codes de zonage et d’autres réglementations qui rendent plus difficile la construction de plus de logements.

L’argent alloué au logement comprend également des fonds destinés à la revitalisation des projets multifamiliaux en difficulté, à l’amélioration de l’efficacité énergétique et aux logements supervisés pour les personnes âgées et les personnes handicapées.

Lorsqu’une version antérieure légèrement différente de la proposition a été publiée fin octobre, elle a été bien accueillie par les défenseurs du logement abordable et le secteur de l’immobilier. « Il s’agirait de l’investissement le plus important de l’histoire dans des logements de qualité, stables et abordables pour les personnes aux revenus les plus faibles du pays », a déclaré Diane Yentel, présidente et chef de la direction de la National Low Income Housing Coalition.

L’Association nationale des agents immobiliers, quant à elle, a déclaré que le projet de loi incluait des priorités « âprement disputées » du groupe commercial, « comme les investissements dans le logement abordable et l’aide à la mise de fonds et épargne les investissements immobiliers des taxes les plus redoutées ».

Reconstruire en mieux aidera-t-il ou nuira-t-il à l’inflation immobilière ?

La principale raison pour laquelle les prix augmentent, tant pour les acheteurs que pour les locataires, est que le pays est confronté à une pénurie de logements. Un rapport de la National Association of Realtors a révélé que 12,3 millions de nouveaux ménages ont été formés à travers le pays entre 2012 et juin 2021. Pendant ce temps, cependant, la construction de seulement 7 millions de maisons unifamiliales a été achevée.

L’écart entre la construction de maisons et la formation de ménages s’est en fait aggravé entre 2019 et 2021. Si les formations de ménages devaient se poursuivre au rythme moyen des cinq dernières années, les constructeurs de maisons devraient terminer le triple de leur rythme moyen pour combler cet écart. dans les cinq à six prochaines années.

En fin de compte, les gens doivent vivre quelque part, de sorte que l’écart signifie que la demande de logements dépasse de loin l’offre, ce qui fait monter les prix. La question est alors de savoir si les politiques proposées dans le plan Reconstruire en mieux résoudront suffisamment les problèmes du côté de l’offre pour contrer cette forte demande.

“D’après mes calculs, il y a environ 60 milliards de dollars de soutien direct ou indirect à l’offre, selon la façon dont vous le comptez”, a déclaré Jim Parrott, ancien conseiller en logement de l’administration Obama et membre non-résident de l’Urban Institute.

“Les fonds affectés à l’offre sont moins nombreux et le projet de loi ne cible pas directement la cause profonde de notre pénurie actuelle de logements, à savoir le manque de logements neufs abordables.”

George Ratiu, directeur de la recherche économique chez Realtor.com

Il a fait valoir que si le projet de loi était adopté tel qu’il est actuellement rédigé, “cela aurait un impact considérable sur la pénurie d’approvisionnement au fil du temps, atténuant la pression à la hausse que le logement exerce sur l’inflation”.

D’autres voient les dépenses proposées différemment, affirmant que le projet de loi des démocrates étant davantage axé sur les problèmes liés à la demande en matière de logement, tels que les bons de logement et l’aide aux acomptes, il n’améliore pas directement le déséquilibre du marché.

“Dans l’ensemble, la plupart des 156 milliards de dollars visent à combler les lacunes du côté de la demande de logements”, a déclaré George Ratiu, directeur de la recherche économique chez Realtor.com. “Les fonds affectés à l’offre sont moins nombreux et le projet de loi ne cible pas directement la cause profonde de notre pénurie actuelle de logements, à savoir le manque de logements neufs abordables.”

Ratiu a salué la façon dont le projet de loi réglait les déficits de financement des ménages à faible revenu et les problèmes d’entretien des logements sociaux, le qualifiant de « infusion bienvenue de capital et d’attention ».

“Cependant, le déséquilibre existant entre une offre serrée et une forte demande ne sera pas entièrement corrigé par la facture et continuera de se manifester par des prix plus élevés”, a-t-il ajouté.

Bien que certains des problèmes abordés dans le projet de loi puissent contribuer à réduire les coûts du logement, tels que l’assouplissement des règles de zonage, les frictions dans le secteur de la construction continueront de faire pression sur les prix. Des problèmes tels que les pénuries de main-d’œuvre et de matériaux ralentissent la rapidité avec laquelle les constructeurs peuvent terminer les maisons.

Si le projet de loi améliore l’abordabilité et freine le rythme des augmentations de prix, les locataires sont plus susceptibles d’en bénéficier que les acheteurs, ont suggéré certains.

“La législation prévoit environ 110 milliards de dollars au cours de la prochaine décennie en crédits d’impôt et en dépenses gouvernementales pour augmenter l’offre de logements locatifs abordables”, a déclaré Mark Zandi, économiste chez Moody’s Analytics.

Il a souligné que la législation est destinée à ajouter environ 75 000 nouvelles maisons locatives par an en moyenne au cours de la prochaine décennie comme preuve de ses effets potentiels. “[Build Back Better] aura donc un impact modeste mais significatif sur l’offre de logements et donc sur la croissance des loyers », a-t-il déclaré.

La mise en œuvre sera critique

La mesure dans laquelle le plan des démocrates est capable de ralentir le rythme du prix des maisons et de l’appréciation des loyers pourrait également dépendre de la manière dont certains aspects du projet de loi sont mis en œuvre. Auparavant, les législateurs progressistes avaient fait appel à une forme plus large d’aide pour mise de fonds, qui, selon certains, pourrait en fait entraîner une augmentation des prix des maisons si elle incitait suffisamment de personnes à acheter des maisons.

« Les programmes d’aide à la mise de fonds et de prêts subventionnés sur 20 ans sont tous deux si étroitement ciblés qu’ils ne devraient pas poser de problème, rien à voir avec le problème que poserait le crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison qui était initialement sur la table. “, a déclaré Parrott. Il a ajouté que dans la mesure où ces programmes ont augmenté la demande, l’augmentation attendue de la richesse au sein des communautés de couleur « vaut facilement le coup ».

De même, l’efficacité des efforts de réduction des règlements de zonage pourrait se résumer à la mise en œuvre. Parrott a déclaré que l’argent mis de côté était modeste “par rapport à l’ampleur du défi”.

“Ce sera plus efficace s’il est concentré dans quelques communautés, qui l’utilisent pour prendre des mesures qui fournissent un modèle que d’autres peuvent suivre”, a-t-il ajouté.

Si Reconstruire en mieux devient loi, il faudra du temps pour voir à quel point il est efficace pour freiner l’inflation, d’autant plus que les programmes liés au logement sont conçus pour s’étendre sur de nombreuses années.

« La subvention contribuera à changer l’économie de la construction de logements locatifs abordables et d’entrée de gamme, mais il faudra du temps pour que cela se traduise par de nouvelles unités pouvant être mises sur le marché », a déclaré Parrott.

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