So vermeiden Sie die Kapitalertragsteuer auf Eigenheimverkäufe

Die einzigen zwei unvermeidlichen Dinge im Leben sind Tod und Steuern, oder? Naja, so ungefähr. Versierte Immobilieninvestoren haben mehr Schlupflöcher als die meisten anderen, um ihre Steuerlast zu reduzieren.

Hier erfahren Sie genau, was Sie über die Kapitalertragsteuer beim Verkauf von Eigenheimen wissen müssen – und wie Sie so wenig wie möglich bezahlen.


Steigern Sie Ihre Investitionen

Stellen Sie sich vor, Sie sind mit Hunderten von Immobilieninvestoren und Unternehmern befreundet. Stellen Sie sich nun vor, Sie könnten mit jedem von ihnen ein Bier trinken und sich beiläufig über Misserfolge, Erfolge, Motivationen und gewonnene Erkenntnisse unterhalten. Das ist unser Ziel mit The Advance Guide Podcast.


Wie hoch ist die Kapitalertragsteuer beim Hausverkauf?

Wenn Sie niedrig kaufen und hoch verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen, wird dieser Gewinn als Kapitalgewinn bezeichnet. Was Sie kaufen und verkaufen, ist nicht besonders wichtig; es können Aktien, Immobilien, Oldtimer oder irgendetwas anderes sein. Wenn Sie es für 100 US-Dollar kaufen und für 150 US-Dollar verkaufen, schulden Sie Steuern auf den Gewinn von 50 US-Dollar.

Kurzfristige vs. langfristige Kapitalertragsteuern

Wenn Sie den Vermögenswert weniger als ein Jahr besitzen, wird dieser Gewinn als ordentliches Einkommen besteuert. Was auch immer Ihr normaler Einkommensteuersatz ist, den zahlen Sie auf diese Gewinne. Dies wird als kurzfristiger Kapitalgewinn bezeichnet.

Wenn Sie den Vermögenswert länger als ein Jahr besitzen, gelten jedoch andere Steuervorschriften. Anstatt mit Ihrem normalen Einkommensteuersatz besteuert zu werden, werden diese Gewinne mit dem niedrigeren Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne besteuert.

So sehen die langfristigen Kapitalertragsteuerklassen für einen einzelnen Antragsteller im Vergleich zu den gewöhnlichen Einkommensteuern aus.

Single Filer Normaler Einkommensteuersatz Langfristige Kapitalgewinnrate
Bis zu 9.700 $ 10% 0%
9.701 $ bis 39.475 $ 12% 0%
$39.476 bis $84.200 22% fünfzehn%
84.201 $ bis 160.725 $ 24% fünfzehn%
160.726 $ bis 204.100 $ 32% fünfzehn%
204.101 $ bis 434.550 $ 35% fünfzehn%
$434.551 bis $510.300 35% 20%
$510.301 oder mehr 37% 20%

Das ist die erste gute Nachricht: Die langfristige Kapitalertragsteuer ist deutlich niedriger als die normalen Einkommensteuersätze. Aber die Nachrichten werden noch besser. Als Immobilieninvestor haben Sie einige Tricks im Ärmel, um selbst die niedrigeren langfristigen Kapitalertragsteuersätze zu vermeiden.

Ist mein Zweitwohnsitz von der Kapitalertragsteuer befreit?

Die Kapitalertragsteuer wird erhoben, wenn ein Vermögenswert mit Gewinn verkauft wird, aber der IRS hat eine Ausnahme für Immobilienverkäufe, die als Gewinnausschluss aus Hausverkauf bekannt ist. Der Ausschluss besagt, dass beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes bis zu 250.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen von der Besteuerung ausgenommen werden können.

Der Wortlaut der Regel besagt, dass Zweitwohnungen in der Regel nicht unter diese Ausnahme fallen, sondern nur Hauptwohnsitze. Die einzige Ausnahme ist, wenn Ihr Zweitwohnsitz in den letzten fünf Jahren zwei Jahre lang Ihr Hauptwohnsitz war.

Hassen Sie es, Steuern zu zahlen? Wir auch. Schließlich ist es furchtbar schwer, in jungen Jahren finanzielle Freiheit zu erlangen, wenn Sie 30 bis 50 % Ihres Einkommens an FICA-Steuern sowie an Bundes-, Landes- und Kommunalsteuern verlieren.

Hier sind 10 Möglichkeiten, wie Sie die Kapitalertragsteuer legal als Teil Ihres Steuer-Toolkits senken können.

1. Immobilien mindestens ein Jahr halten

Das ist offensichtlich, also lassen Sie es uns aus dem Weg räumen. Wenn Sie eine Immobilie weniger als ein Jahr besitzen und diese mit Gewinn verkaufen, zahlen Sie den höheren Einkommensteuersatz.

Die Lektion hier ist, nicht sofort zu verkaufen.

Behalten Sie eine Immobilie nach der Renovierung ein Jahr lang als Mietobjekt. Ihre Mieter können die Hypothek zurückzahlen, während die Immobilie (hoffentlich) aufwertet.

Oder, wenn Sie nicht riskieren möchten, dass die Mieter Ihr schön saniertes Zuhause beschädigen, kaufen Sie eine Mietwohnung mit einem bestehenden Mieter, lassen Sie sie ein Jahr lang darin oder warten Sie, bis sie ausziehen, und dann rehabilitieren und verkaufen.

2. Für zwei Jahre einziehen

Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mindestens zwei Jahre in Ihrem Haus gelebt haben, ist die Kapitalertragsteuer auf den Verkauf Ihres Hauses bis zu 250.000 USD für Alleinstehende und 500.000 USD für Ehepaare befreit.

Sie könnten einen Live-In-Flip machen, Reparaturen an der Immobilie im Laufe von zwei Jahren vornehmen, dann den Verkaufspreis erhöhen und mit Gewinn verkaufen – einen Gewinn, den Sie steuerfrei behalten.

Oder Sie können das Haus für einige Jahre in eine Mietwohnung umwandeln, um vor dem Verkauf noch mehr Wert zu gewinnen. Alternativ können Sie die Bestellung stornieren und vor dem Verkauf für zwei Jahre in Ihr Mietobjekt einziehen.

Solange Sie zwei der letzten fünf Jahre darin gelebt haben, können Sie der Kapitalertragsteuer-Kugel ausweichen. Es gibt jedoch ein paar kompliziertere Regeln, auf die Sie achten müssen – lesen Sie hier mehr vom IRS über die Ausschlüsse von Abschnitt 121.

3. Verwenden Sie einen 1031-Austausch

Eine weitere vom IRS angebotene Option ist ein „ähnlicher Austausch“ gemäß Abschnitt 1031 der Abgabenordnung. Die Kurzversion ist, dass Sie den Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie verwenden können, um ähnliche Immobilien zu kaufen und die Kapitalertragsteuer auf die verkaufte Immobilie aufzuschieben. Das erfordert ein wenig Auspacken, um für diejenigen nützlich zu sein, die keine Finanzexperten sind.

Erstens bedeutet eine Eigenschaft „gleicher Art“ normalerweise eine Eigenschaft, die ähnlich verwendet wird. Sie können beispielsweise ein Mietobjekt verkaufen und mit dem Gewinn ein weiteres Mietobjekt kaufen. Aber man kann damit keinen Ferrari kaufen.

Zweitens gibt es ein Zeitlimit. Innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie müssen Sie die neue Ersatzimmobilie, die Sie kaufen werden, „nominieren“ – gegenüber dem IRS identifizieren. Dann müssen Sie es innerhalb von insgesamt 180 Tagen nach dem Verkauf der alten Immobilie tatsächlich kaufen.

Schließlich ist auch das Wort „aufschieben“ erklärungsbedürftig. Ein 1031-Austausch bedeutet nicht Sie noch nie müssen Ihre Gewinne versteuern. Wenn Sie die neue Immobilie jemals mit Gewinn verkaufen, schulden Sie darauf Kapitalertragsteuern.

Das heißt, es sei denn, Sie führen einen weiteren 1031-Umtausch durch. In diesem Fall können Sie immer größere und ertragreichere Immobilien kaufen und die Kapitalertragsteuer auf unbestimmte Zeit aufschieben. Und das alles, während Sie von den Mieteinnahmen leben.

4. Investieren Sie durch einen selbstgesteuerten IRA

Sie können Immobilien innerhalb einer selbstgesteuerten IRA oder Roth IRA kaufen und verkaufen und die Erlöse kontinuierlich reinvestieren. Natürlich, wenn Sie tatsächlich in Rente gehen und dieses Geld abheben, werden Sie dann Steuern auf die Gewinne schulden – zumindest im Fall von traditionellen IRAs. Auszahlungen auf Roth IRAs sind jedoch völlig steuerfrei.

Der Nachteil ist, dass die Einrichtung einer selbstgesteuerten IRA etwas Arbeit und einige Ausgaben mit sich bringt. Das ist zusätzlich zu der Arbeit, die mit dem Kauf, der Verwaltung und dem Verkauf von Immobilien verbunden ist.

5. Führen Sie Aufzeichnungen über Kapitalverbesserungen

Wenn Sie Kapitalverbesserungen vornehmen – Upgrades, die die Lebensdauer der Immobilie verlängern – erhöhen sie Ihre Kostenbasis für die Immobilie. Für die Nicht-Buchhalter da draußen ist Ihre Kostenbasis, wie viel Sie für die Immobilie bezahlt haben (zumindest was Uncle Sam betrifft). Wenn Sie eine Immobilie für 100.000 US-Dollar kaufen, beträgt Ihre Kostenbasis 100.000 US-Dollar, und das wird verwendet, um Ihre Kapitalgewinne zu bestimmen (es sei denn, Sie ziehen jedes Jahr für die Abschreibung ab, aber das ist eine ganz andere Konversation).

Angenommen, Sie haben eine Immobilie für 100.000 US-Dollar gekauft und für 150.000 US-Dollar verkauft. Normalerweise würden Sie die Kostenbasis von 100.000 USD von Ihrem Verkaufspreis von 150.000 USD abziehen, um einen Kapitalgewinn von 50.000 USD zu berechnen. Aber was ist, wenn Sie 15.000 US-Dollar für ein neues Dach ausgegeben haben, während Sie die Immobilie besitzen? Dadurch ändert sich Ihre Kostenbasis von 100.000 USD auf 115.000 USD.

Anstatt Kapitalertragssteuern von 50.000 US-Dollar zu schulden, schulden Sie jetzt nur 35.000 US-Dollar, da die Kapitalverbesserung der Immobilie Ihre Kostenbasis erhöht hat. Aber nur, wenn Sie gute Aufzeichnungen führen und daran denken, die Verbesserungskosten bei der Steuererklärung zu berücksichtigen.

6. Vermögenswerte verkaufen, wenn Ihr Einkommen sinkt

In den letzten Jahren hast du dich ziemlich gut geschlagen. Dann wurdest du gefeuert und hast sechs Monate damit verbracht, einen neuen Job zu finden oder ein neues Unternehmen zu gründen.

Wenn Sie ein einkommensschwaches Jahr haben, ist es ein guter Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen, da Sie bei einem geringeren Einkommen möglicherweise 0% Kapitalertragsteuer schulden.

Insbesondere wenn Sie ledig sind und Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen unter 39.375 USD liegt, oder verheiratet und Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen unter 78.750 USD liegt, schulden Sie keinen Cent an Kapitalertragsteuern.

Außerdem, wenn Sie dieses Jahr so ​​pleite sind, brauchen Sie vielleicht das Geld.

7. Reduzieren Sie Ihr steuerpflichtiges Einkommen

Wir würden Ihnen niemals nur aus steuerlichen Gründen eine Gehaltskürzung vorschlagen. Sie können jedoch auch andere Dinge tun, um Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen zu senken, z. B. Geld auf ein steuerbegünstigtes Konto einzahlen.

Sie sollten unabhängig davon jedes Jahr zu Ihren Rentenkonten beitragen, z. B. zu Ihrem IRA und idealerweise zu einem vom Arbeitgeber gesponserten Konto wie 401 (k), 403 (b) oder SIMPLE IRA. Aber Sie können Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen möglicherweise auch senken, indem Sie ein Gesundheitssparkonto wechseln oder mehr einzahlen – eine großartige Option für relativ gesunde Menschen.

Sie können Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen auch durch Steuerabzüge reduzieren, obwohl die Aufschlüsselung heute weniger üblich ist, mit dem Standardabzug von 12.200 USD für Einzelpersonen und 24.400 USD für Ehepaare.

Denken Sie daran, dass Sie keine Kapitalertragssteuern schulden, wenn Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen unter 39.375 USD für Alleinstehende oder 78.750 USD für Verheiratete liegt.

8. Ernteverluste

Eine weitere Möglichkeit zur Verrechnung von Erträgen aus Kapitalgewinnen ist das Harvesting von Verlusten. Auch hier sollten Sie nicht ausschließlich aus steuerlichen Gründen Aktien oder andere Vermögenswerte mit Verlust verkaufen. Aber wenn Sie schon seit einiger Zeit auf einer Verlierer-Aktie sitzen, sich selbst für den Kauf ärgern und vorhatten, einfach Ihre Verluste zu reduzieren und weiterzumachen, könnte jetzt der perfekte Zeitpunkt dafür sein.

Angenommen, Sie realisieren einen Verlust von 10.000 USD bei dieser Verliereraktie durch den Verkauf und Sie erzielen einen Gewinn von 50.000 USD nach dem Verkauf einer Mietimmobilie. Der Verlust gleicht Ihren Gewinn aus, sodass Sie jetzt Kapitalertragssteuern in Höhe von 40.000 USD statt der vollen 50.000 USD schulden. Außerdem können Sie Ihren Erlös aus der Verliereraktie nehmen und in eine vielversprechendere Anlage reinvestieren, sei es in Aktien, Immobilien oder Ihr eigenes Unternehmen.

9. Verschenken Sie Immobilien an Familienmitglieder

Ältere Immobilienbesitzer denken mehr über ihre Nachlassplanung nach und wie sie ihr Vermögen mit minimalen Steuern für beide Parteien an ihre Erben weitergeben können. Eine Möglichkeit besteht darin, Eigentum direkt an Ihre Kinder zu verschenken, während Sie noch leben. Wenn sie die Immobilie für die Mieteinnahmen behalten, großartig. Wenn sie sich zum Verkauf entscheiden, befinden sie sich möglicherweise in einer niedrigeren Steuerklasse und müssen keine Kapitalertragsteuern zahlen.

In jedem Fall zahlen Sie keine Kapitalertragssteuern.

Aber hier gibt es einen Haken. Schenken Sie Ihren Kindern zu Lebzeiten eine Immobilie, geht die Kostenbasis auf sie über. Wenn Sie also die Immobilie für 100.000 US-Dollar gekauft haben, ist sie jetzt 150.000 US-Dollar wert, und sie verkaufen sie für einen Gewinn von 50.000 US-Dollar. Sie schulden Kapitalertragsteuern auf diese 50.000 US-Dollar, weil sie Ihre Kostenbasis geerbt haben.

Alternativ, wenn Sie es nach Ihrem Tod als Teil Ihres Nachlasses an sie weitergeben, wird ihre Kostenbasis auf den Verkehrswert zum Zeitpunkt Ihres Todes zurückgesetzt, so dass dies oft mehr Sinn macht. Wenn Ihre Kinder für mindestens zwei Jahre in der Immobilie wohnen möchten, ändert das alles, denn sie können dann die oben beschriebene persönliche Wohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen.

Als letzten Gedanken können Sie Bargeld, Aktien oder andere Vermögenswerte über physisches Eigentum hinaus verschenken. Jedes Jahr können Sie Ihren Kindern einen bestimmten Betrag steuerfrei schenken. Im Jahr 2019 sind es 15.000 US-Dollar pro Person.

10. Spende die Immobilie für wohltätige Zwecke

Fühlen Sie sich großzügig? Wenn Sie diesen Artikel lesen, gehören Sie wahrscheinlich zu den Top 1% der Einkommensbezieher der Welt. Glauben Sie mir nicht? Um zu den Top 1% weltweit zu gehören, ist laut Global Rich List ein Jahreseinkommen von 32.400 US-Dollar erforderlich.

Ihnen geht es viel besser als den meisten Menschen auf dieser Welt. Ich sage es nicht, um dich schuldig zu fühlen; Reichtum kann etwas Wunderbares sein. Aber ab einem gewissen Punkt lohnt es sich, innezuhalten, um Menschen etwas zurückzugeben, die es am dringendsten brauchen.

Und seien wir mal ehrlich, Sie können Ihr eigenes Vermögen viel effizienter umverteilen, als es der Staat mit Ihren Steuergeldern kann. Anstatt Kapitalertragsteuern auf Ihre Einnahmen zu verkaufen und zu zahlen, sollten Sie erwägen, die Immobilie einer gemeinnützigen Organisation zu übergeben. Sie vermeiden nicht nur Kapitalertragsteuern, sondern können möglicherweise auch einen Abzug von Ihrem normalen Einkommen vornehmen.

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