Wie man in einem heißen Markt in Immobilien investiert

Der Immobilienmarkt ist derzeit glühend heiß, aber wenn uns die letzten Jahre etwas gelehrt haben, dann ist es, dass das, was nach oben geht, irgendwann nach unten kommt. Ich weiß nicht, wann oder wie sich die nächste Rezession entwickeln wird, wie schwer sie sein wird oder was am stärksten betroffen sein wird – und Sie auch nicht. Das ist weitgehend irrelevant. Unabhängig davon, ob eine Korrektur in drei Monaten oder drei Jahren eintritt, die meisten Anleger würden zustimmen, dass wir uns derzeit nahe der Spitze des Zyklus befinden.

Das heißt, es wäre ein Fehler, auf Ihren Händen zu sitzen und auf einen schrecklichen Crash zu hoffen, der es Ihnen ermöglicht, Immobilien für ein paar Cent auf den Dollar zu holen, während der Rest von uns Geld verdient. Es gibt Möglichkeiten, wie Sie Ihr Portfolio jetzt weiter ausbauen können, während Sie sich und Ihre Anleger vor einem Großteil des Abwärtsrisikos schützen, das mit dem nächsten Zyklus einhergehen wird.

Bevor ich auf die Details eingehe, möchte ich Ihnen kurz die Highlights nennen, wo wir im Zyklus stehen und warum eine Korrektur im Schatten droht wie ein TMZ-Reporter in Justin Biebers Mülleimer. Dann werde ich dich mit einem kleinen Rat schlagen.


Bereit zu investieren?

Unsere wöchentlichen Webinare werden Sie aufklären und ermutigen – und Ihnen beibringen, Maßnahmen für Ihren Traum von finanzieller Freiheit zu ergreifen. Bereit zum Eintauchen? Suchen und registrieren Sie sich für bevorstehende Webinare, suchen und wiederholen Sie alte Webinare und bilden Sie sich im Bereich Immobilieninvestitionen weiter.


Die Federal Reserve

Dieser Typ schreibt über die Federal Reserve?! Gähnen. Ich verstehe es. Aber zu verstehen, was die Fed getan hat, ist wahrscheinlich der wichtigste Faktor, den Sie verstehen sollten, wenn Sie wissen möchten, was in der Immobilienbranche passiert.

Es würde ein ganzes Buch dauern, um sich wirklich mit dem Unkraut der Fed auseinanderzusetzen, aber hier ist die Kurzfassung.

Zinssätze sind wie der eine Ring, der sie alle kontrolliert, wenn es um Investitionen geht. Wenn die Fed die Zinsen künstlich niedrig hält, fangen Anleger an, aufgrund fehlerhafter Informationen schlechte Entscheidungen zu treffen. Sie beginnen, ein übermäßiges Risiko einzugehen. Warum? Denn die Renditen traditionell „sicherer“ Anlagen sind zu niedrig. Der Markt ist verzerrt. Also dehnen sie sich aus, und jeder verschiebt sich auf der Risikokurve, kauft riskantere Vermögenswerte und jagt Rendite. Spekulieren.

Dies hat den Immobilienboom und die Pleite verursacht. Die anderen Dinge, denen jeder die Schuld gibt – gierige Banken, No-Doc-Lügenkredite, Ratingagenturen, Hedgefonds usw. – waren Symptome der größeren Krankheit, bei der kostenloses Geld auf den Kapitalmärkten herumschwappt und verzweifelt nach einem Zuhause sucht.

Wie ich im College, wenn es um Tequila ging, fiel es den weisen Overlords der Fed schwer, Lehren aus der Vergangenheit zu ziehen. Für den größten Teil eines Jahrzehnts hatten wir im Grunde 0% Zinssätze und QE aus dem Wazoo heraus. Das Halten von Staatsanleihen bringt Sie nirgendwohin, daher wurde jeder in renditeorientierte Spekulation gedrängt und jagte höhere Renditen, wo immer er sie finden konnte. Dazu gehören Immobilien.

Anleger sind heute wahllos in ihren Entscheidungen. Sie sehen wenig Bedarf, eine hohe Prämie für Investitionen in risikoreichere Anlagen zu erhalten. Ein Value-Add-Deal von 1980 mit einer Obergrenze von 2,40 m wird sehr nahe der Obergrenze eines Value-Add-Deals von 1995 mit einer Obergrenze von 9 Fuß gehandelt. Wenn Sie ein aktiver Investor sind, muss ich Ihnen nicht sagen, wie verrückt die Leute werden, wenn sie auf Geschäfte bieten. Es ist lächerlich.

Die gute Nachricht ist, dass sich solide Mehrfamilienhäuser auch in einem ziemlich starken Abschwung in der Regel gut behaupten können. Es ist normalerweise kein katastrophaler Einkommensrückgang, der Sie umbringen wird, sondern Überzahlung und schlechte Strukturierung. Wenn Ihr Investment richtig gezeichnet und strukturiert ist, können Sie es auf der anderen Seite relativ unbeschadet überstehen, sollte sich der Markt drehen.

Umsetzbare Ratschläge

Was sollten Sie also tun? Ich weiß nicht, ich bin nur ein Typ im Internet. Aber ich würde Folgendes tun.

Wenn Sie neu beim Investieren sind, behalten Sie Ihren Job. Arbeiten Sie weiter, genießen Sie Ihr stabiles Einkommen und sammeln Sie wertvolle Erfahrungen, damit Sie aggressiv werden können, wenn Blut auf den Straßen fließt. Aber vielleicht nicht mit beiden Füßen reinspringen und alles riskieren.

Schließen Sie sich zusammen und schließen Sie ein paar Deals ab, die wie unten beschrieben strukturiert sind. Wenn Sie versuchen, ein großes Geschäft von einem seriösen Broker zu kaufen, werden Sie werden zu viel bezahlen. Ernsthaft. Der einzige Weg, wie sie jemals einem neuen Mann einen Deal auf diesem Markt geben werden, ist, wenn Sie viel mehr bezahlen als der nächste.

Wenn Sie jetzt eine große Menge an Immobilien besitzen, ziehen Sie in Erwägung, einige davon zu verkaufen. Ich sage nicht Panik und alles wegwerfen. Halten Sie die hohen Cashflows stabil bei Geschäften mit langfristigen Verbindlichkeiten. Verkaufen Sie einige der marginaleren Dinge oder Geschäfte, deren Schulden in ein oder zwei Jahren fällig werden. Profitieren Sie von den niedrigen Cap-Raten und positionieren Sie sich, um zu besseren Werten einzukaufen. Seien Sie geduldig und halten Sie etwas Trockenpulver bereit. Sie können gleichzeitig Käufer und Verkäufer sein.

Wenn Sie kaufen, sollten Sie verstehen, dass es Unterschiede zwischen dem Underwriting und der Strukturierung eines Immobiliengeschäfts gibt. Beides richtig zu machen wird wieder wichtig.

Erinnern Sie sich an das, was ich zuvor über die wahllose Auswahl von Vermögenswerten von Anlegern gesagt habe? Die meisten Leute in dieser Phase des Spiels unterzeichnen einfach nur Geschäfte, um eine bestimmte IRR- oder Cash-on-Cash-Rendite-Metrik zu erreichen. Diese lästigen Details, die Sie in Ihren Immobilienbüchern lesen, wie Standort, Sichtbarkeit, Nähe zu Arbeitsplätzen, Unterhaltung, Schulen, Krankenhäusern, Schaffung von Arbeitsplätzen und neuem Angebot, spielten bis zu diesem Zeitpunkt keine Rolle. Es ist schwer, Nein zu einem Deal zu sagen, wenn das Modell den richtigen IRR ausspuckt. Die steigende Flut hat alle Boote gehoben, die Mieten sind großartig gestiegen, und niemand kann sagen, was gut oder schlecht ist.

Gutes Underwriting wird wieder an Bedeutung gewinnen. Ein Mietwachstum von 3 % und ein Ausgabenwachstum von 2 % bei einem Deal sind keine konservativen Underwriting-Annahmen. Ich habe Zugang zu mehreren nationalen Forschungsplattformen, und es ist sehr selten, einen Teilmarkt zu finden, für den langfristig ein Mietwachstum von 3 % prognostiziert wird.

Hebelwirkung & Deal-Strukturierung

Die Strukturierung eines Deals bezieht sich auf die Mischung zwischen Eigen- und Fremdkapital und zu welchen Bedingungen sowie auf die Bestimmung der angemessenen Höhe der Reserven. Hier riskieren Amateure wirklich, dass ihnen das Gesicht abgerissen wird. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf die Schuldenseite der Strukturierung.

Hebelwirkung

Der schlechteste Rat, den ich je gehört habe, ist, dass es in Ordnung ist, gelben Schnee zu essen. Der zweitschlimmste Ratschlag lautet, dass Sie immer die von Ihnen eingesetzte Hebelwirkung maximieren sollten, um die Rendite zu steigern und mehr Geschäfte mit dem gleichen Eigenkapital zu kaufen.

Es ist wahr, dass Leverage Ihre Renditen steigern kann. Es vergrößert auch Ihre Verluste. Ein Missverständnis beim Einsatz von Leverage und den damit verbundenen Risiken ist der schnellste Weg, um bei Immobilien pleite zu gehen.

Lassen Sie mich Ihnen ein Beispiel geben, um den Punkt zu veranschaulichen. Ich habe ein einfaches Modell zusammengestellt, damit wir einige Grundannahmen ändern können. Nehmen wir an, wir kaufen 120 Einheiten zu etwas unter 83.500 US-Dollar pro Einheit mit einer Obergrenze von 5,75 % bei einer fünfjährigen Haltedauer.

Unser „Basisfall“ wird ein Mietwachstum von 3 %, ein Ausgabenwachstum von 2 % und eine Ausstiegsobergrenze von 50 Basispunkten (BPS) über dem Einstieg sein. Dies würden die meisten als konservativ bezeichnen, da die Mieten in den letzten fünf Jahren enorm gestiegen sind und dies wahrscheinlich auf absehbare Zeit anhalten wird.

Unser „schlechtes“ Szenario wird ein Mietwachstum von 2 %, ein Ausgabenwachstum von 2 % und einen Spread von 75 BPS auf die Exit-Obergrenze aufweisen.

Schließlich wird unser „schlimmster“ Fall ein Mietwachstum von 0 % sein, aber nehmen wir an, Sie können die Linie auch bei einem Ausgabenwachstum von 1 % halten. Wir gehen hier davon aus, dass unsere Exit-Obergrenze um 100 BPS von dem Zeitpunkt an steigt, an dem wir sie gekauft haben.

Als wir diese Zahlen erstellt haben, haben wir nicht an Mietrückgänge oder Leerstandserhöhungen gedacht. COVID-19 fühlte sich wie ein Szenario aus einem postapokalyptischen Film an – nicht unsere unmittelbare Zukunft. Aber in vielen Städten, Mieten haben trotz der Pandemie gewachsen – und wird dies wahrscheinlich auch weiterhin tun, wenn sich die Welt stabilisiert.

Wir werden Szenarien durchführen, die auf 55 % Leverage bei einem Zinssatz von 4,75 % und 80 % Leverage bei einem Zinssatz von 5,25 % basieren. Hier sind die Ausgaben des Modells.

55% Hebelwirkung

Base Schlecht Schlechter
Barauszahlung 6,19% 5,65% 4,87%
Interne Rendite 11,83% 6,53% -1,81 %
Verkaufspreis 11.192.531 $ 9.783.855 $ 8.098.048 $
Kaufpreis $10.017.391 $10.017.391 $10.017.391
Anfangskapital 4.507.826 $ 4.507.826 $ 4.507.826 $
Eigenkapital bei Verkauf 6.151.376 $ 4.742.699 $ 3.056.893 $
Verstärkungsverlust 36,46 % 5,21 % -32,19%
Eigenkapital % des Wertes 54,96 % 48,47 % 37,75 %

80% Hebelwirkung

Base Schlecht Am schlimmsten
Barauszahlung 4,63% 3,42% 1,66%
Interne Rendite 17,07% 6,79% -16,23%
Verkaufspreis 11.192.531 $ 9.783.855 $ 8.098.048 $
Kaufpreis $10.017.391 $10.017.391 $10.017.391
Anfangskapital 2.003.478 $ 2.003.478 $ 2.003.478 $
Eigenkapital bei Verkauf 3.807.751 $ 1.928.786 $ 713.268 $
Verstärkungsverlust 90,06 % -3,73% -64,40%
Eigenkapital % des Wertes 34,02% 19,71 % 8,81 %

Was ist hier der Schlüssel zum Mitnehmen? Am unteren Hebelpunkt haben Sie selbst im Worst-Case-Szenario durchschnittlich 4,87% in bar ausgezahlt. Sie haben eine Eigenkapitalposition, die es Ihnen ermöglicht, die Schulden mit einem Beleihungswert von 62 % (LTV) zu refinanzieren und weiterhin Cashflow zu erzielen, während Sie darauf warten, dass sich der Markt erholt. Ihr IRR im Basisfall von etwas unter 12% sieht neben dem 17% IRR mit höherem Leverage schrecklich aus, aber Ihr Nachteil ist viel begrenzter. Ihre risikoadjustierten Renditen sehen hier angesichts der potenziellen Abwärtsbewegung sehr ähnlich aus wie ich: ziemlich attraktiv, wenn Sie ein paar Bier getrunken haben und aus dem richtigen Blickwinkel schauen. Du könntest es schlimmer machen.

Im Szenario mit höherem Leverage könnten Sie schnell in eine Situation geraten, in der Sie keine Optionen mehr haben. Selbst im „schlechten“ Szenario liegt Ihre Aktienposition jetzt unter 20 % und die Fälligkeit der Schulden droht. Die Bank verfolgt dich wie eine eifersüchtige Ex-Freundin. Sie wollen ihr Geld zurück – und ihre Alanis Morrisette CD. Sie sind gerade ein motivierter Verkäufer geworden. Alle deine Optionen sind schrecklich. Versuchen Sie, mehr Kapital in den Deal einzubeziehen, damit Sie refi können? In einen schwachen Markt verkaufen und Ihren Anlegern weniger geben, als sie investiert haben? Dir wurde gerade das Gesicht abgerissen.

Verstehen Sie das Risiko – und mindern Sie es

Kurz gesagt, der Weg, um in dieser Phase des Zyklus erfolgreich zu investieren, besteht darin, das Abwärtsrisiko zu verstehen und Maßnahmen zu ergreifen, um es zu mindern. Das bedeutet, gut kapitalisiert und moderat gehebelt zu sein.

Ich verstehe, dass es nicht sexy ist, mit geringerer Hebelwirkung zu arbeiten. Sie haben wahrscheinlich Investoren, die Sie auslachen und sich dem Typen anschließen, der die 17% IRR anbietet. Aber wenn Sie die Botschaft richtig verkaufen und die Leute dazu bringen können, das Konzept der risikoadjustierten Renditen zu verstehen, stellen Sie sich vor, wie viele glückliche Anleger Sie auf der ganzen Linie haben werden.

Ich gehe davon aus, dass viele der in den letzten Jahren abgeschlossenen Geschäfte nicht die prognostizierten Renditen liefern werden. Wenn die Schulden fällig werden, werden sich die unterkapitalisierten und überschuldeten Sponsoren und IRR-Jäger, die ihr Underwriting verlängert haben, um die Preiserwartungen des Verkäufers zu erfüllen, in einer schwierigen Lage befinden. Wie Warren Buffet sagte: „Man weiß nie, wer nackt schwimmt, bis die Flut untergeht.“ In den nächsten drei bis fünf Jahren werden wir es herausfinden.

Bis dahin schleifen Sie weiter. Und erkennen Sie, dass niedrigere, sicherere prognostizierte Renditen ihren Platz in der Immobilieninvestitionslandschaft haben.

Leave a Comment